住宅ローンの話は進まないまま、売買契約書を締結する日が来てしまいました。
結局、前の記事で、無理を承知でした「盆休み中に荷物を運ばせてほしい」というお願いも、「ローンが決まらないと認められない」という返答が来て、結局ローンを通さないとはじまらないことが決定づけられました。
まあ、当然だとは思いますが。
しかし、このしんどい状況の中で、
さらに貧乏自営業者にとって住宅ローンの審査の厳しいという現実を思い知らされてしまいます。
今回の記事ではそのあたりの話をしていこうと思います。
不動産売買契約締結
8月3日夜、ついに売買契約締結に不動産屋さんに来ました。
持ち物はハンコと手付の10万円、印紙代の5千円くらいのものですが、
忘れ物はないかとちょっと緊張してしまいます。
この日は、いつもの担当の若い営業が出迎えてくれましたが、彼は宅建をもっていないため、契約の説明は会社の代表の人がしてくれるとのこと。
不動産売買においては、仲介業者が入る場合、宅建士に重要事項を説明してもらわないといけないんですよね。
で、契約書ちらっと見てみると、売主さんの名義はどうやら奥さんになってました。
そして、重要事項の説明、いわゆる重説がスタートしました。
これに関しては「重要事項説明書」という書類があり、
これに従って進んでいきます。
まず驚いたのは、土地建物の狭い道は、私道だったこと。
それで4m道路確保しなければならないというセットバックの話がなかったのね。
どうせ、私道にしか面してないから、原則として建築は不可です。
ただ、不動産屋さんによると、言ってもらえれば建築できるようにするとのこと。
建築基準法43条第2項第1号認定又は法第43条第２項第２号の許可があれば建築できると、重要事項説明書には書いてありました。
一応ここに条文を引用しておきます。
（敷地等と道路との関係）
第四十三条建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用元（e-GOV）
どうやら、交通上、安全上、防火上、衛生上の支障がない必要があるようです。
あとは、法令に基づく制限の中で、
遺跡があることもはじめて知りました。
有名じゃないのかな？
物件について、調査の記録はないものの、売主さんに確認する「物件状況確認書」というものがあるそうです。
何分、古い物件なので、登記も記録が古かったりしているようです。
なので、公的な調査は全部「無」になってました。
気がかりだったのは、建ぺい率オーバー。
古い物件にはあるあるらしいですが、
建ぺい率オーバーの住宅は住宅ローンが借りにくくなるらしいです。
なんだと？
別に違法建築というわけではないらしいです。
既存不適格建築物というらしいです。
これは、建築当時の建築基準法では問題なかったけども、今の建築基準法には反している状態の建物をいうみたいですね。
一方、違法建築は、今の建築基準法に違反して建築した建物のこというそうです。
つまり、建設当時の建築基準法に違反しているかどうかが問題なのですね。
既存不適格建築物は住むには問題ないですが、もし、建て替えるとなったら、今の建築基準法に従って建築することになるので、建物が小さくなるということらしいです。
まあ、それだけなら問題はないですが、住宅ローンが通りにくくなるのは大問題ですね。
これに関しては、わざわざ建物を縮小するわけにもいかないし、どうしようもないです。
不動産は知っておくべきことが多くて大変です。
で、次は物件状況確認書について説明してもらったんですが、これについてはちょこちょこ気になる点があったので、それを指摘したところ、売主さんに確認してもらってどうこうする必要が出てきたので、ハンコはついてません。
今手元にないので、また手元にきたら、詳しく書きたいと思います。
確か、越境についてだった気がします。
続いて、不動産屋さんと僕との契約になる、一般媒介契約書について説明してもらいました。
一応時間をとってもらって読んでみると、
「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」
という項目で、「無」になっていたのですが、
「無」の場合は理由をかかなければいけないという風になってました。
そこで、この点について確認すると、どうやら書き忘れらしく、しばらく書類をもって引っ込んだ後、書き加えてくれました。
この項目は何を意味するかというと、物件について調査をしなさいよ、ということでした。
基本的には調査をすすめるすべきなんでしょうね。
ただ、それがなかった場合、ちゃんと理由を書きましょうということです。
今回の場合は、売主さんから物件状況確認書を書いてもらっているので、
あっせんは無しだということでした。
あと、一通りの説明が終わった後に、
電気設備についての文書がないことに気づきました。
売主さんと直接話した際、不動産屋さんが書面にしてくれる的なことを言っていたので、その点についても確認しました。
結局、営業の人は書面を作ってくれてなかったようで、これも売主さんに確認して書面を作ってもらうことになりました。
以上、いろいろ自分が理解、納得するまで聞いた結果、いろいろサインやらしてハンコをついてきました。
そして、手付金と印紙代10万5千円を払い、売買契約書締結は終了しました。
今回思ったのは、契約書の内容については、納得いくまで質問した方がいいということ。
契約書を作成するのも人間です。
間違いや見落としがあります。
量も多いですからね。
また、これでいいと思ったものでも、当事者からしたら納得がいかないものもあります。
そういった部分を見つけることができるのは、当事者しかいません。
決まったことだからと適当に聞き流さずにきちんと気になった部分は質問するなどして、納得できるようにしておくことが必要だと思います。
帰りには、卒業アルバムのような立派なハードカバーに自分の分の契約書をファイリングしてもらって持ち帰ることになりました。
立派なのはいいけど、その分手数料安くしてくれたほうが自分的にはありがたいかな。
まあ、そんなことはないよね。
ちなみに、契約締結が終わった後に、説明してくれた代表に宅建について聞いてみました。
僕も宅建はとろうと思っているので、どうせお金を払うなら、聞けることは聞いてしまおうと思った次第です。
僕が気になったのは、重説のやり方について。
代表の説明は、僕が「それどういう意味？」と思った瞬間にすかさずその意味を先読みしてるかのごとく説明してくれる、わかりやすいものでした。
なので、そういった重説の方法を宅建の講習なんかで教えてくれるのか聞いたのですが、
答えは「自己流」とのこと。
代表は友人の不動産屋さんで働いていたらしく、そこで説明の仕方も学んだのだとか。
宅建は取得してからも大変だねえ。
帰りに車まで若い営業の子が見送ってくれました。
ちょっと世間話してると、今年宅建の試験を受けるとのこと。
僕も今年受験する予定なので、
「お互い頑張ろうね」みたいな
話をして帰りました。
試験は10月下旬、僕はほとんどまだ勉強してないけど。。。
貧乏自営業者にとって、住宅ローンはハードルが高い
話はさかのぼりますが、前の記事で、ローンがなかなか進まないことに気づいたことで、
多くのローンに申し込めば、審査の早い金融機関があるんじゃないかと思い、家に帰ってからネットで申し込める住宅ローンに2つほど申し込みました。
「たった2つだけかよ」
と思われるかもしれませんが、申し込めるところがすぐには見つからなかったんですよ。
というのも、
住宅ローンに申し込める条件として、年収200万円を求めるところが多く、恥ずかしながら確定申告の事業所得が200万円に達していない僕は、そもそも足切りに合っていたのです。
本来経費になるはずのやつも経費にせずに自腹にしたりしてるのにおかしいなあ。
僕みたいな崖っぷち自営業者って結構いるんじゃないでしょうか？
もし、住宅ローンを申請するなら、少なくとも昨年の確定申告の事業所得は200万円あげられるようにしたほうがいいです。
申請するところがめちゃくちゃ限定されてしまいますよ？
住宅ローンシミュレーションの収入の項目で、
最低が200万になっているのは悲しすぎる。
ネットで申し込んだ住宅ローン2か所のうち、
一か所は、申請の翌日に事前審査合格の通知がきました。
めっちゃ早い。
ただし、融資金額は600万円なため、自分で現金を出す必要が出てきそうです。
いや、さすがにそんな現金出せないってば。
というか、現金出さないためにローン組むのに。
一方、もう1つの金融機関は、3日後くらいにお祈りメールがきました。
お祈りメールなんて就職活動以来ですよ。
結構ショックですね。
自分って結局そんな評価なんだって。
わかっていたけど、悲しい。もっと稼げるようになりたい。
8月をすぎたあたりで、不動産屋さんで申し込んでいた住宅ローンの金融会社から、電話がかかってきて、いろいろ聞かれました。
結構言いたくないようなことまでづけづけ聞かれます。
中でも、知っておいて損がない質問は、
家のリフォームはどうするのか？
とか、
1人で住むのか？
とか
家を店として使う予定があるのか？
とかです。
これは質問されてるときは質問の意図がわからなかったのですが、
電話の終わりで種明かししてくれました。
というのは、家を店で使うというのは、マイホームとしてではなく、ビジネスのために家を買うということになるので、使うべきローンが住宅ローンとは別のローンになるため却下される可能性が出てくるのです。
答え方を間違ったら審査に落とされる要因を自分で作っていたかも？
買おうとしている家が5LDKなのに、住むのが1人だし、自営業者だからそういう質問がされたようです。
僕は、「そんな予定はない」という風に答えたので、問題なかったようです。
まあ、事実ですし。
一応、別に住宅ローンを組んだからといって、自宅で店をしてはいけないわけではないそうです。
ただ、住宅ローンの審査にとってはマイナスに働くことになるかもしれません。
さらに後日、不動産屋さんを介して申請していた住宅ローンの1つの事前審査に落ちました。
理由は、買おうとしている家がテラスハウス（連棟式住宅）だからでした。
その金融機関では、連棟式住宅には担保価値がないと判断され、抵当に入れることができないそうです。
「そんなバカな」
と思いましたが、テラスハウスの場合は、解体するにも、つながっているほかの建物の住民の許可を得る必要があるので、担保にとっても手間や費用がかかるための判断なのでしょう。
確かに、うちのおばあちゃんの家がテラスハウスになっていて、おばあちゃんの亡くなった後、家を処分するのに親が苦労してました。
僕の買おうとしている家は、3件のうち、1件だけが他人の所有なので、そこの住人だけに許可をとればいいはずですが、
おばあちゃんの家は、7件くらい連なっていたので、それぞれの住人に確か許可を取る必要があったみたいな話を親がしていたような。
テラスハウスはこの点注意が必要です。
この金融機関では、通常の住宅ローンは落ちましたが、無担保ローンなるものがあるらしいので、そちらを申請しました。
無担保ローンは、担保が必要なくなる半面、20年で返済しなければならず、利率も高い。
毎月の支払額をシミュレートしたら、3万超になってしまうので、住宅ローンのうまみが減ってしまう。。。
買う家もややこしいし、買う本人の収入や資産面もややこしい。
どうやら、僕の住宅ローンは盆休みに間に合うかどうかどころではなく、通るか通らないかが問題になるようです。
やばい。
住宅ローンが通らないまま9月末を迎えた場合、売買契約は白紙になってしまいます。
最悪、600万円だけ借りてあとは現金を出す、ということも考えなければならないような状況になってきました。
これからは、できるだけいけるときに、金融機関に住宅ローンの事前審査を申請しまくりたいと思います。
もう周りに引っ越すことも言っちゃったし、この家を買うためにそれなりの手間と時間もかけてる。
さすがに白紙は嫌だぜ。。。？
